Вопросы и ответы

Общим определением строительно-технической экспертизы является следующим – это комплекс работ направленных на получение ответов на вопросы в отношении эксплуатации или строительства здания или сооружения.

Общие вопросы, ставящиеся перед строительно-технической экспертизой, могут быть следующего характера:

Строительно-техническая экспертиза может быть как судебная, так и досудебная. Судебная экспертиза проводится независимой экспертной организацией, имеющей в своем штате аккредитованных и квалифицированных строительных эксперта(ов) и назначается определением суда с постановкой вопросов.

Досудебная экспертиза проводится по инициативе стороны или сторон (участников строительного процесса) в случае наличия спорной ситуации и требующей квалифицированного мнения. В данном случае требования к экспертной организации аналогичны как при проведении судебной экспертизы.

Согласно ГОСТ 31937-2011 Обследованием зданий и сооружений является комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих работоспособность объекта обследования и определяющих возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, усиления, ремонта, и включающий в себя обследование грунтов основания и строительных конструкций на предмет выявления изменения свойств грунтов, деформационных повреждений, дефектов несущих конструкций и определения их фактической несущей способности.

Таким образом задачей обследования является поддержание здания или сооружения в работоспособном состоянии, т. е. удовлетворяющим требованиям нормативно-технической документации в строительстве в части качества эксплуатационной пригодности и надежности.

Обследование проводится в следующих случаях:

Обследование и мониторинг технического состояния зданий и сооружений проводят силами специализированных организаций имеющих допуск СРО, оснащенных современной приборной базой и имеющих в своем составе высококвалифицированных и опытных специалистов.

Ответами на вопросы по качеству и объему выполненных работ занимается строительно-техническая экспертиза. Однако перед тем, как непосредственно обращаться в экспертную организацию за строительно-технической экспертизой, рекомендуем Вам произвести с Подрядчиком комиссионный осмотр объекта строительства, обсудить и документально зафиксировать все моменты, вызывающие у Вас сомнение. Перед этим Вы можете проконсультироваться у специалистов экспертной организации по всем возникшим у Вас вопросам для формирования твердой позиции.

В случае если Вы с Подрядчиком не приходите к общему мнению о качестве, фактическом объеме выполняемых работ и затраченных материалов, целесообразно назначить строительно-техническую экспертизу с проведением ее в присутствии всех участников строительства и формированием в дальнейшем экспертного заключения.

Вопросы, которые Вы можете поставить перед экспертом могу быть следующие: каково качество выполняемых строительно-монтажных работ? Каковы объем и стоимость фактически выполненных работ и затраченных материалов? Каковы объем и стоимость качественно выполненных работ и затраченных материалов? Какова стоимость устранения некачественно выполненных работ?

В случае наличия нарушений в качестве выполненных строительных работ и невозможности мирного урегулирования вопросов, с данной экспертизой Вы можете в том числе обратиться в суд за взысканием суммы причинённого ущерба или понуждением Подрядчика в приведении объекта в надлежащее состояние.

Если в процессе эксплуатации объекта недвижимости (жилой дом, нежилое здание) вы обнаружили трещины по стенам, перегородкам, фундаменту или другим элементам конструкций, рационально будет обратиться в экспертную организацию за проведением строительно-технической экспертизы, имеющую в своем штате квалифицированных специалистов и приборно-инструментальную базу.

Перед обращением в экспертную организацию рекомендуем для себя ответить на ряд таких вопросов как: когда первый раз вы заметили повреждения? В каких помещениях они наблюдаются? Предшествовали ли какие-либо события (большое количество атмосферных осадков, прорывы инженерных систем, начало производства строительных работ в здании или в близи)? Из какого материала выполнены основные несущие конструкции (стены, фундамент, перекрытие, крыша)? Формирование ответов на данные вопросы даст возможность к более продуктивному общению со специалистом.

Обращаем Ваше внимание, что квалифицированная экспертная организация перед тем как начинать непосредственно выполнение работ по исследованию, производит ознакомительный выезд на место или первичный анализ имеющихся документов (технический план, паспорт, фотофиксацию и иные документы) для того чтобы определиться с предметом(ми) и методами исследования, составом работ, стоимостью и целесообразностью выполнения работ в данный период времени года (возможно рациональнее выполнить в первую очередь мониторинг за зданием), необходимостью в приглашении потенциальных виновников ущерба.

Также важным моментом является формирование вопросов перед экспертизой. Наиболее распространенными вопросами являются: определить категорию технического состояния объекта, степень опасности выявленных дефектов/повреждений, имеется ли угроза жизни и здоровью? Установить причины образования дефектов/повреждений? Какие способы устранения выявленных дефектов и повреждений? Какова стоимость выполнения работ по устранению выявленных дефектов/повреждений?

В случае если причиной появления дефектов/повреждений являются действия иных лиц, с данной экспертизой Вы можете в том числе обратиться в суд за взысканием суммы причинённого ущерба или приведением объекта в первоначальное состояние.

Как только причина затопления/пожара устранена необходимо обратиться в управляющую компанию (в случае затопления) или в подразделение Государственной противопожарной службы (в случае пожара) для вызова ее представителя и составления Акта/протокола. Обращаем внимание, что корректное составление Акта/протокола является очень ответственным моментом, т. к. в нем отражается виновник затопления/пожара, к которому в дальнейшем Вы обратитесь за взысканием ущерба, а также перечень пострадавших помещений, конструкций, отделки и имущества. В случае затопления, если по истечении времени и высыхания элементов отделки и имущества выявлены новые повреждения, необходимо вызвать представителя управляющей компании повторно для составления дополнительного Акта с указанием дефектов, не отраженных ранее.

На основании данного Акта(ов)/протокола вы имеете законное право обратиться к виновнику затопления за денежной компенсацией поврежденных отделки, конструкций и имущества. В случае отсутствия общего мнения в сумме возмещаемого ущерба или нежелания виновника в мирном решении ситуации, Вы имеете право обратиться в экспертную организацию за выдачей отчета об оценке рыночной стоимости устранения последствий затопления/пожара. Важным моментом является надлежащее уведомление (нарочно с отметкой о получении или посредством привлечения курьерских организаций) в разумные сроки (3-5 рабочих дня) виновника ущерба о проведении осмотра, что в дальнейшим позволит Вам исключить вероятность в признании отчета не квалифицированным и предвзятым. С отчетом об оценки рыночной стоимости причиненного ущерба Вы так же сможете обратиться в суд за взысканием суммы устранения повреждений.

Межевание – это работы в процессе которых производится измерение границ земельного участка. Это необходимо для постановки границ участка на учёт в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Без этого на сегодняшний день с недвижимостью нельзя совершить никаких действий (покупка, продажа, аренда, передача в наследство, раздел имущества). Также межевание производится при земельных спорах о границах с соседями.
В процессе геодезической съёмки решаются, как вопросы межевания, так и многие другие. Съёмка, точнее её результат в виде схемы с отметкой инженерных сетей, строений, инженерных сооружений, зданий, элементов благоустройства их планового и высотного положения является основой и необходимой составляющей для проектирования, для определения необходимой площади участка в аренду, для исполнительной документации при сдаче выполненных работ (будь то проведённые инженерные сети, строительство жилых домов, промышленных зданий, дорог и прочее), для выполнения задач строительного надзора (современное геодезическое оборудование позволяет быстро и точно определить объёмы выполненных работ и их геометрические характеристики).

При выделе доли в натуре, разделе имущества, оценке неосновательного обогащения в результате строительных и иных работ по зданию/участку часто возникает вопрос, что такое неотделимые и отделимые улучшения.
Говоря простым языком, отделимые улучшения – это то, что можно отделить от здания/участка, унести и использовать на другом объекте. Действующее законодательство, судебная практика и здравая логика вносит свои уточнения.
Отделимые улучшения должны иметь критерии:
– отсутствие жёсткой связи с землей/несущими конструкциями дома
– отсутствие стационарных сетей;
– возможность перемещения без нанесения ущерба.
Соответственно, неотделимые улучшения наоборот:
– наличие жёсткой связи с землей/несущими конструкциями дома
– наличие стационарных сетей;
– невозможность перемещения без нанесения ущерба.
Рассмотрим на примерах:
Несущие конструкции: стеновое ограждение, стропильные конструкции, колонны, фундаменты в части основного дома или пристроя являются неотделимыми улучшениями.
Оконные конструкции и дверные блоки, которые уже смонтированы, подогнаны под размер проёма также являются неотделимыми.
Инженерное оборудование и сети, газовые котлы, которые закупались с необходимой мощностью с учётом площади дома – неотделимые улучшения.
Отделочные работы, капитальный ремонт – неотделимые улучшения.
Хозяйственные постройки (бани, сараи, заборы и прочее) в случае если строения капитальные, стоят на фундаменте заглубленном в землю, подключены к водоснабжению, канализации, газоснабжению, не могут быть демонтированы без ущерба (например, строение из сруба без отделочных работ возможно демонтировать без несоразмерного ущерба, а строение из кирпича/шлакоблока демонтировать без ущерба нельзя) являются неотделимыми улучшениями участка.
К отделимым улучшениям относятся конструкции и материалы, которые не смонтированы (трубы, окна, котлы, двери и т.д.) и просто хранятся на объекте, срубы, к которым не подведены сети, не выполнены отделочные работы. Также отделимыми считаются различные сооружения типа баков, строительных вагончиков, металлических гаражей, выполненных в виде контейнеров.
Так как вопрос о неотделимых улучшениях обязательно затрагивается при разделе совместно нажитого имущества необходимо добавить, что в делимую массу, по судебной практике, вносятся те улучшения, которые существенно повлияли на стоимость дома и участка.
Существенное влияние оказывают те улучшения, которые увеличили площадь жилого дома (выполнен пристрой), улучшили качество жизни (например, проведён газ или горячая вода, ограждение участка было заменено на более дорогие материалы). Затраты на капитальный и косметический ремонт (в том числе замена кровли, окон, дверей) относятся к затратам необходимым для эксплуатации объекта и в делимую массу не вносятся.

Спор соседей кто к кому на участок поставил баню, посадил дерево или перенёс ограждение очень распространены и большинстве своём могут быть решены в процессе разговора. Но бывают ситуации, когда компромисса достигнуть не удалось и необходимо идти в суд.
Федеральным законом 218-ФЗ предусмотрена процедура уточнения границ земельных участков, которая в разных вариациях применяется при проведения судебной землеустроительной экспертизе. Границы определяются по правоустанавливающим документам, по документам об образовании участка и могут быть сформированы по фактическим границам, которые существуют на местности 15 лет и более.
Эксперт для разрешения спора проводит анализ всех документов, содержащих информацию о границах и площади участков. В связи с этим, если вы уже в судебном процессе, то необходимо собрать следующие документы:
1. Правоустанавливающие (свидетельства, выписки, договоры купли-продажи);
2. Документы об образовании участка (постановления администрации, схемы расположения)
3. Технические документы (технические паспорта на разные периоды, технические планы, межевые планы).
При этом необходимо собрать документы не только действующие на момент возникновения спора, но и более ранние документы.
Если до судебного процесса не дошло и вы думаете решить вопрос миром и ищете варианты, то рекомендуем прийти на консультации с пакетом документов, изложенных выше.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрена процедура перевода из садового дома в жилой. И ключевое различие между двумя видами домов, из которого вытекают все требования, это то, что садовый дом пригоден лишь для временного (сезонного) проживания, а жилой, соответственно, для постоянного.
Из этого складываются следующие требования к объекту, которые подробно изложены в строительных правилах и жилищном кодексе:
- по планировке. В доме должны быть предусмотрены как жилые комнаты, так и хозяйственно-бытовые помещения;
- по конструктиву. Дом должен быть капитальным, иметь исправные фундамент, кровлю, а перекрытие и наружное стеновое ограждение должны быть утеплены.
- по инженерным сетям. В доме должны быть все необходимые инженерные сети: отопление, водоснабжение, канализация, электричество.
- по организации участка. Участок, на котором расположен дом, должен стоять на учёте в ЕГРН в границах.
- по безопасности. Оценивается состояние конструкций, их износ, применяемые материалы, а также противопожарные расстояния до объектов на соседних участках.
Для проведения экспертизы по признанию садового дома жилым потребуется следующий набор документов:
1. Правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка из ЕГРН)
2. Межевой план участка (могут быть изготовлены в процессе проведения экспертизы).
3. Технический план дома (могут быть изготовлены в процессе проведения экспертизы).
4. Договоры на подключение к инженерным сетям.

Есть два основных случая, когда выполняется выдел в натуре:
1. В конце советского периода и в 90-х было распространено строительство домов блокированной застройки (дома которые изначально разделены на отдельные помещения несущими конструкциями, имеют отдельные инженерные сети) на 2, 3, 4 хозяина. Собственность в этом случае оформлялась долевая. В таких случаях, как правило, и участки для каждого блока выделяли отдельные. На сегодняшний день кто-то из собственников решил продать свою долю (банк ипотеку под долю не выдаёт), либо реконструировать, на что требуется согласие собственников с последующей процедурой перераспределения долей. В такой ситуации выдел возможен через судебный процесс, для которого необходимо провести строительную экспертизу существующего домовладения, с определением конструктивных и планировочных характеристик, возможности эксплуатации отдельных блоков дома с последующим образованием из одного объекта недвижимости в долевой собственности отдельных объектов недвижимости на каждого хозяина, который уже полноправно пользоваться своим имуществом, продавать, оставлять в наследство, реконструировать и т.д.
2.Второй вариант, это когда происходит раздел имущества в случает развода, либо вступления в наследство и необходимо определить возможность разделения существующего дома в соответствии с долями и определить стоимость работ для такого раздела, который должен учитывать работ по возведению несущих конструкция, перегородок, инженерных сетей.
Для проведения экспертизы по выделу в натуре понадобятся следующие документы:
1. правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка);
2. межевой план участка (участков);
3. технический план;
4. технический паспорт;
5. Иные технические документы, связанные с проведением инженерных сетей, разрешения на строительство, согласования и т.д.

Конечно, можете! Только в этом случае вам будет необходимо проведение судебной экспертизы. Все дело в том, что индивидуальные предприниматели освобождены от ведения бухгалтерского учета и не формируют свои личные доходы, которые являются базой для исчисления алиментов. Более того, предприниматели могут выбирать специальные налоговые режимы, применение которых предполагает фиксацию либо общих доходов (без учета расходов) либо предполагаемого вмененного дохода. Ни тот ни другой показатель не является базой, с которой рассчитываются алименты.  В процессе проведения судебной экспертизы эксперт анализирует все поступления, связанные с предпринимательской деятельностью ИП,  и расходы, понесенные в процессе ее осуществления. Результатом проведения экспертизы является определение дохода индивидуального предпринимателя, уменьшенного на сумму документально подтвержденных расходов. Именно этот показатель и будет служить базой для расчета алиментов.

Возможно. В процессе проведения таких экспертиз анализируется движение денежных средств Кооператива как на расчетных счетах, так и в кассе. Дается оценка каждой операции с точки зрения ее целесообразности и относимости к текущей деятельности Кооператива. Кроме этого, проводится анализ всех поставок товаров, работ, услуг с целью определения возможных фиктивных сделок. Совокупность полученных результатов позволит сделать вывод о наличии/отсутствии фактов, подтверждающих извлечения денежных средств из хозяйственного оборота Кооператива и/или их нецелевом использовании

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Таким образом, упущенная выгода определяется суммой неполученной прибыли, которая должна рассчитываться с учетом разумных затрат, которые потерпевший должен был бы понести в том случае, если бы право не было нарушено, а обязательства, соответственно, были исполнены.

Конечно, возможно. Для проведения такого рода экспертизы необходимо изучение всех первичных документов, относимых к оспариваемой сделке и формирующих доходы и расходы по ней. Вторым этапом, на основании бухгалтерской отчетности Общества, анализируется его текущее финансовое состояние. Далее моделируется финансовая отчетность Общества, скорректированная на доходы и расходы по оспариваемой сделке, и рассчитываются прогнозные показатели финансовой устойчивости, платежеспособности, ликвидности, деловой активности, рентабельности. В результате сравнительного анализа текущих и смоделированных показателей работы Общества эксперт сможет сделать вывод об улучшении или ухудшении финансового состояния компании в результате проведения спорной сделки.

Для проведения оценки стоимости доли в уставном капитале Общества с целью вступления в наследство необходимо представить следующие документы:
- Свидетельство о смерти участника Общества;
-Бухгалтерский баланс с приложениями на последнюю отчетную дату, предшествующую дате смерти;
-Устав Общества;
После анализа бухгалтерской отчетности оценщик может запросить дополнительные расшифровки к статьям бухгалтерского баланса Общества.